Государственный комитет Российской Федерации
по жилищной и строительной политике
МЕТОДИЧЕСКИЕ
РЕКОМЕНДАЦИИ
по определению стоимости предмета
подрядных торгов в строительстве
Введены в действие с 01.06.98 письмом
Государственного комитета Российской
Федерации по жилищной и строительной
политике от 28 мая 1998 г.
№ АБ-20-214/12.
Методические
рекомендации по определению стоимости предмета подрядных торгов в строительстве
разработаны Межрегиональным центром по ценообразованию в строительстве и
промышленности строительных материалов Госстроя России под руководством
Управления совершенствования ценообразования и сметного нормирования в
строительстве Госстроя России при участии ЦНИИЭУС и Управления стройпрограмм Госстроя России.
Рассмотрены и рекомендованы к
применению Межведомственной комиссией по подрядным торгам при Госстрое России
(протокол от 27 марта 1998 года № 10) и НТС по ценообразованию в строительстве
Госстроя России (протокол от 31 марта 1998 года № 1).
Методические
рекомендации предназначены для использования при подготовке и проведении
подрядных торгов на объектах, финансируемых из бюджетных средств, и
рекомендуются для применения на объектах, финансируемых из других источников. Могут быть использованы всеми субъектами инвестиционной деятельности,
в том числе заказчиками (инвесторами), организаторами торгов, тендерными
комитетами всех уровней, подрядными и субподрядными организациями, независимо
от правовых форм, форм собственности и др.
Предложения и
замечания по содержанию Методических рекомендаций просьба направлять по адресу:
117987, Москва, ГСП-1, ул. Строителей, д. 8, корп. 2, Межрегиональный центр по
ценообразованию в строительстве и промышленности строительных материалов
Госстроя России.
Подрядные торги получают все более широкое
распространение при осуществлении капитального строительства. В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации
от 14 августа 1993 года № 812 “Об утверждении Основных положений порядка
заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на
строительство объектов для федеральных нужд в Российской Федерации”
распределение заказов на вновь начинаемое строительство производится только на
конкурсной основе, главным образом через проведение подрядных торгов.
При наличии обоснований инвестиций (предпроектных разработок), проектно-сметной или тендерной
документации у заказчика строительства (застройщика) не возникает трудностей в
определении стоимости предмета подрядных торгов. Он имеет определенные
стоимостные ориентиры по намечаемому им строительству (реконструкции,
расширению, техническому перевооружению, капитальному ремонту) объектов и может
с большой долей уверенности располагать имеющимися в его распоряжении
средствами.
При отсутствии соответствующей документации, на
основе которой возможно определение размера средств необходимых для
инвестирования того или иного объекта с определенными техническими параметрами,
перед заказчиком встает проблема определения стоимости строительства на
предварительном этапе.
Целью настоящих Методических рекомендаций является
оказание помощи заинтересованным организациям в определении предполагаемой
стоимости предмета подрядных торгов в строительстве, когда в их распоряжении
имеется предпроектная или проектно-сметная
документация и когда она отсутствует.
2.1. Методические рекомендации по определению
стоимости предмета торгов в строительстве (далее Методические рекомендации)
разработаны в соответствии с:
·указом Президента Российской Федерации от 8 апреля 1997 г. № 305;
·положением о подрядных торгах в Российской Федерации, утвержденным
Госкомимуществом и Госстроем России 13 апреля 1993 г. № 660-р/18-7;
·основными положениями порядка организации и проведения подрядных торгов
(конкурсов) на строительство объектов (выполнение строительно-монтажных работ)
для государственных нужд, утвержденными Госстроем России 6 мая 1997 г. №
БЕ-18-9 и согласованными Минэкономики России 6 мая 1997 г. № АС-158;
·во исполнение решения коллегии Госстроя России (протокол № 22 от
24.12.97).
При разработке Методических
рекомендаций за основу приняты действующие в Российской Федерации нормативные
документы в области сметного ценообразования и нормирования, имеющаяся
справочно-информационная база укрупненных показателей стоимости строительства,
индексов цен и программные средства составления смет, а также действующие
нормативные документы в области организации и проведения подрядных торгов по
состоянию на 1 января 1998 года.
2.2. Настоящие Методические рекомендации
предназначаются для использования их в практической деятельности:
·структурными подразделениями инвестора, заказчика, организаторами
подрядных торгов, ответственными за подготовку, организацию и проведение
подрядных торгов;
·проектными и консультационными организациями, осуществляющими по заданию
инвестора, заказчика, организатора торгов разработку технической части
тендерной документации и оценку рыночной стоимости предмета подрядных торгов;
·тендерными комитетами (конкурсными комиссиями), осуществляющими
подготовку и утверждение тендерной (конкурсной) документации и все процедуры
подрядных торгов;
·экспертами, привлекаемыми для комплексной оценки оферт и подготовки
предложений по выбору победителя подрядных торгов;
·другими группами специалистов, вовлеченными в процесс подготовки,
организации и проведения подрядных торгов.
Настоящие Методические рекомендации состоят из 5
глав, содержат методики и примеры расчетов оценки предмета подрядных торгов в
строительстве.
2.3. Методическими рекомендациями предусматривается
определение стоимости предмета подрядных торгов в строительстве в базисном,
текущем и в прогнозном уровне цен:
·при наличии предпроектной и проектно-сметной
документации;
·при отсутствии таковой документации.
В Методических рекомендациях приводится перечень
сметно-нормативных и других документов, применяемых при определении стоимости
предмета подрядных торгов.
2.4. Выбор конкретного метода
определения стоимости предмета подрядных торгов в строительстве может
зависеть от ряда факторов, в частности от:
·наличия и качества разработанной проектно-сметной документации на
строительство;
·уникальности предполагаемого объекта строительства;
·уровня организации строительного производства в регионе намечаемого
строительства;
·уровня и качества региональной сметно-нормативной базы, учета в ней современного
состояния строительных технологий, привязки нормативной базы к местным условиям
и соответствия ее действующему законодательству;
·вида организации подрядных торгов;
·целей, которые ставит перед собой организатор торгов в области
стоимости строительства, сроков и других условий.
2.5. Результаты определения стоимости предмета
торгов рекомендуется использовать в качестве основы для:
·обсуждения уровня ценовых предложений претендентов;
·определения затрат на проведение подрядных торгов;
·определения величины снижения стоимости строительства от проведения
подрядного торга (конкурса), если цена, предложенная победителем торга
(конкурса), ниже оценочной стоимости инвестора;
·принятия решения об аннулировании результатов торгов или о проведении
повторного торга в случае, если ценовые предложения претендента существенно
превышают по величине инвесторскую оценочную стоимость и не компенсируются
экономическими преимуществами от реализации альтернативных предложений
претендентов по ускорению сроков строительства, снижению затрат на эксплуатацию
сооружаемых объектов.
2.6. При оценке стоимости предмета подрядных торгов
в строительстве рекомендуется руководствоваться следующими принципами:
·стоимость должна
определяться строго по кругу продукции, работ и затрат будущего подрядчика, с
учетом сроков календарного графика строительства, определенных в технической
части тендерной документации по данному предмету торгов (эта стоимость не
совпадает со стоимостью в инвесторской смете заказчика (застройщика);
·оценка должна выполняться в том же уровне цен, в котором условиями
торга (конкурса) предлагается претендентам представить свои ценовые
предложения;
·стоимость должна определяться на уровне среднерыночной стоимости
строительства, складывающейся в данном регионе (городе, территориальной зоне);
·результаты оценки должны представляться в виде таблицы с распределением
оценочной стоимости по элементам предмета торга (зданиям, сооружениям,
укрупненным конструктивным элементам), комплексам работ и затрат, то есть в том
же виде, в котором по условиям торга предложено претендентам представить свои
ценовые предложения.
2.7. Распределение стоимости по конструктивным
элементам объекта рекомендуется использовать на этапе рассмотрения оферт
претендентов для оценки степени полноты учета и обоснованности величин,
составляющих ценового предложения и, в том числе, для выявления случаев
необоснованного занижения (демпинга) цен.
2.8. По каждому предмету торга (конкурса) его
организатор и привлекаемая к определению стоимости строительства организация
выбирают наиболее приемлемый метод определения стоимости с учетом степени
проработки технических решений и сметной документации по предмету торга,
наличия информации о стоимости объектов-аналогов и комплексов работ.
3.1.1. В условиях рыночных отношений определение
стоимости строительной продукции осуществляется инвестором (заказчиком) и
подрядчиком на равноправной основе в процессе заключения договора подряда
(контракта) на строительство, в том числе при подрядных торгах.
Для определения стоимости в ходе подготовки
предложений по свободным (договорным) ценам на строительную продукцию
составляются:
·при разработке обоснований инвестиций (предпроектных
проработок) и проектно-сметной документации по заказу инвестора - ИНВЕСТОРСКИЕ
СМЕТЫ (РАСЧЕТЫ, КАЛЬКУЛЯЦИИ ИЗДЕРЖЕК);
·при подготовке договора (контракта), в том числе и в случае проведения
подрядных торгов, когда разработана ТЕНДЕРНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ, РАСЧЕТЫ (СМЕТЫ,
КАЛЬКУЛЯЦИИ ИЗДЕРЖЕК ПРОИЗВОДСТВА) ПОДРЯДЧИКА.
При этом следует иметь в виду, что стоимости,
определенные инвесторской сметой и сметой подрядчика могут не совпадать, т.к. в
смете подрядчика не учитываются затраты, которые несет инвестор
(заказчик-застройщик), в т.ч.:
·затраты по отводу и освоению застраиваемой территории; компенсации за
сносимые здания, сооружения, насаждения; плата за землю; возмещение убытков,
причиненных пользователям земли, возмещение потерь сельскохозяйственной
продукции и пр.;
·научно-исследовательские работы; часть средств на премирование за ввод
в действие объекта; оплата услуг региональных центров по ценообразованию в
строительстве (РЦЦС) и т.п.;
·содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия
(учреждения);
·подготовка эксплуатационных кадров;
·проектные и изыскательские работы, авторский надзор.
Кроме того, как правило, в обязанности заказчика
(застройщика) входит приобретение оборудования (отдельная графа в сводном
сметном расчете), что составляет значительную часть средств в
составе инвесторской сметы.
Сметы (расчеты) инвестора и подрядчика могут
составляться различными методами, выбор которых осуществляется в каждом
конкретном случае в зависимости от договорных условий и общей экономической
ситуации.
При определении стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации следует
руководствоваться нормативно-методическими документами, приведенными в прил. 1 к настоящим Методическим рекомендациям,
основными из которых являются:
“Порядок определения стоимости строительства и
свободных договорных цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных
отношений”, (далее “Порядок определения стоимости...”), введенный в действие
письмом Госстроя России от 29 декабря 1993 г. № 12-349;
“Свод правил по определению
стоимости строительства в составе предпроектной и
проектно-сметной документации (СП
81-01-94)”, введенный в действие письмом Минстроя России от 29.12.94; №
ВБ-12-276, (далее “Свод правил... (СП81-01-94)”).
3.1.2. Основанием для определения стоимости
строительства служат:
·обоснования инвестиций (предпроектные проработки);
·проект и рабочая
документация (РД), включая чертежи, ведомости объемов строительных и монтажных
работ, спецификации и ведомости на оборудование, основные решения по
организации и очередности строительства, принятые в проекте организации
строительства, пояснительные записки к проектным материалам;
·действующие сметные (в том числе ресурсные) нормативы, а также
отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;
·отдельные, относящиеся к соответствующей стройке, решения центральных и
других органов государственного управления.
3.1.3. В условиях рыночных отношений для оценки
стоимости предмета подрядных торгов в строительстве расчет стоимости
строительной продукции осуществляется инвестором (заказчиком) в процессе
подготовки тендерной документации на строительство или капитальный ремонт
предприятий, зданий и сооружений.
При составлении сметной документации рекомендуется
использовать сметно-нормативную (нормативно-информационную) базу, введенную в
действие с 1 января 1991 г. (или с 1 января 1984 г.)*.
________________
* Применение базы 1984 г. допускается для составления локальных смет.
Стоимость строительства в сметной документации
инвестора рекомендуется приводить в двух уровнях цен:
·в базисном (постоянном) уровне, определяемом на основе действующих
сметных норм и цен;
·в текущем или прогнозном уровне, определяемом на основе цен,
сложившихся ко времени составления смет или прогнозируемых на период
осуществления строительства.
Стоимость строительства в текущем уровне цен в
документации может носить предварительный характер и использоваться при
принятии решения о целесообразности строительства.
Для определения стоимости строительства в текущем
(прогнозном) уровне цен рекомендуется использовать систему текущих и прогнозных
индексов, дифференцированную по элементам технологической структуры капитальных
вложений и по уровню укрупнения строительной продукции.
Сметная документация составляется с учетом
информации о текущем (прогнозном) изменении цен на различные применяемые в
строительстве ресурсы. Эта информация может быть получена на договорной основе
в региональных центрах по ценообразованию в строительстве (РЦЦС), органах
государственной статистики и в сметно-консультационных фирмах.
3.1.4. Методические рекомендации предусматривают
определение стоимости предмета торгов на основе базисной 1991 (1984) г. сметной
стоимости, определенной по проектно-сметной документации, прошедшей экспертизу
и утверждение, ее индексации на момент проведения торгов с учетом среднего темпа
инфляции на период от начала строительства (ремонта) до момента сдачи объекта в
эксплуатацию.
Стоимость объекта состоит из основной части цены
предмета торгов и прочих работ и затрат, включая налоги, относимые на стоимость
строительства.
Основную часть цены предмета торгов составляет
пересчитанная в текущие цены базисная 1991 (1984) г. сметная стоимость
строительно-монтажных работ (без прочих работ и затрат) в текущий уровень цен
на период проведения подрядных торгов. (См.
табл. 1).
К основной части цены предмета торгов в текущем
уровне добавляются прочие работы и затраты, включая налоги, относимые к
стоимости строительства.
Стоимость предмета торгов (Цт)
образуется из фиксированной величины основной части цены предмета торгов в
текущих ценах с добавлением прочих работ и затрат, включая налоги, с
применением к этой величине коэффициента инфляции, определяемого на срок
строительства по среднему темпу инфляции и приведенного в
табл. 2.
Стоимость предмета торгов (Цт)
определяется по формуле:
Цт = Ат
´ Ки ´ Кндс,
где:
Ат - сметная стоимость в
текущем уровне цен на период проведения подрядных торгов, итог по графе 7 табл. 1;
Ки - коэффициент инфляции к стоимости
предмета торгов до момента платежа по договору, итог по графе 4 табл. 2;
Кндс - коэффициент учета налога
на добавленную стоимость (НДС).
Пример расчета стоимости предмета торгов для
конкретного объекта приведен в прил. 2.
Коэффициент инфляции определяется в соответствии с табл. 3. При определении стоимости предмета
подрядных торгов учитываются сроки строительства, принятые по проекту
организации строительства (ПОС) и графикам проекта
производства работ (ППР).
3.1.5. К исходным данным для определения стоимости
предмета подрядных торгов относятся:
·базисная сметная стоимость строительно-монтажных
работ, включающая прямые затраты, накладные расходы и плановые накопления по
базисным 1991 (1984) г.г. сметным нормам и ценам (без прочих затрат);
·индексы изменения стоимости по видам работ, разрабатываемые РЦЦС и
другими уполномоченными организациями и применяемые к указанной базисной
стоимости;
·нормы дополнительных затрат на зимние удорожания, принимаемые в
процентах от сметной стоимости строительно-монтажных работ по сборникам норм б. Госстроя СССР (НДЗ-91 или НДЗ-84);
·нормы на временные здания и сооружения, принимаемые в процентах от
сметной стоимости строительно-монтажных работ (сборник норм СНиП
4.9-91 или СНиП-IV-9-84) или по смете на принятый набор временных зданий и
сооружений подрядчика для конкретного объекта;
·данные для расчета других видов прочих затрат;
·данные по налогам и платежам (на пользователей автодорог, транспортный,
НДС и др.);
·часть резерва средств на
непредвиденные работы и затраты, выделяемые заказчиком подрядчику (пункт 3.5.9. “Порядка определения
стоимости...”);
3.1.6. Для расчета коэффициента инфляции необходимы
следующие исходные данные:
·предполагаемый срок строительства;
·размер авансового платежа и срок его погашения;
·размер отложенного (страхового) платежа и срок его погашения;
·размер и сроки оплаты за этапы работ;
·сроки окончательного расчета за объект в целом.
3.2.1. Сборник УПБС ВР предназначен для предварительной оценки заказчиком строительства в составе
документации на ранних стадиях проектирования с выбором вариантов проектных
решений на различных этапах планирования капитальных вложений,
подготовки подрядных торгов или для переговоров с подрядчиками, для расчета
стоимости подрядных работ в процессе подготовки подрядчиком предложений по цене
строительной продукции.
При применении Сборника УПБС ВР стоимость
строительства определяется ресурсно-индексным методом с использованием данных
регистрации текущего уровня цен на ресурсы, имеющихся у РЦЦС или подрядных
организаций, с учетом в их составе сметной величины накладных расходов, сметной
прибыли и прочих (лимитированных) затрат.
3.2.2. При определении стоимости строительных работ
в объектных расчетах стоимости делаются необходимые сопоставления характеристик
намечаемого к строительству объекта с характеристиками зданий, сооружений,
видов работ, учтенных в укрупненных показателях, а также выполняется приведение
к уровню сметных цен того территориального района, где намечается
строительство.
При отсутствии необходимых показателей и других
нормативов, указанных выше, могут использоваться стоимостные показатели
объектов-аналогов, взятые из смет, составленных к рабочим чертежам по ранее
запроектированным и построенным объектам.
3.2.3. Стоимость монтажа оборудования определяется
на основе данных, приведенных в укрупненных показателях на 1 т оборудования.
Стоимость самого оборудования определяется на основе данных по
объектам-аналогам. Для впервые применяемой технологии производства, при
отсутствии аналогов, стоимость основного технологического оборудования
определяется в индивидуальном порядке. Стоимость вспомогательного оборудования
исчисляется также укрупненно: либо по показателям на
единицу мощности производства, либо в процентах к стоимости основного
оборудования. Стоимость технологических трубопроводов, силового
электрооборудования, пароснабжения, КИП, автоматики и
других тому подобных систем может определяться на основе показателей на единицу
мощности или производительности цеха. Приведенные в укрупненных показателях
единичные показатели могут корректироваться с учетом увеличения
производительности оборудования или в связи с другими факторами.
3.2.4. Составление сметной документации с
применением сборника УПБС ВР по проектируемым объектам при разработке
инвесторских смет или определении оценки предмета торгов в строительстве должно
осуществляться в текущих ценах на ресурсы, отслеживаемых и регистрируемых,
соответственно этапам разработки документации региональными центрами по
ценообразованию или подрядными организациями, ведущими строительство.
Определение сметной стоимости по видам работ в
текущем уровне цен осуществляется с использованием расчетных показателей
сборника УПБС ВР в части приведенного расхода материалов-представителей,
трудоемкости и основной заработной платы рабочих-строителей, количества маш-ч строительных машин и заработной платы машинистов.
Определение размера основной заработной платы
рабочих-строителей в составе прямых затрат производится умножением заработной
платы в базисном уровне цен на индекс средств на оплату труда по данным
регистрации. Все остальные расчеты, связанные с приведением к необходимому
уровню цен в локальных сметах, сводке объемов и стоимости работ, осуществляются
в том же порядке, что и расчеты по составлению инвесторских смет в базисном
уровне.
3.2.5. Пример расчета с использованием УПБС ВР
приведен в прил.
3.
Расчет основной части цены
предмета торгов в строительстве.
Таблица 1.
|
Наименование частей здания (конструктивных элементов) |
Единица измерения |
Сметная стоимость с накладными расходами и плановыми накоплениями в ценах 1991 (1984) г., руб. |
Нумерация пункта индекса укр. вида работ по сборникам индексов |
Усредненные индексы по видам работ |
Стоимость в текущем уровне цен, руб. гр. 4´гр.5 |
Удельный вес стоимости, % |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ИТОГО |
|
|
|
|
|
|
|
|
Прочие работы и затраты |
|
|
|
|
|
|
|
|
Всего |
|
|
|
|
|
|
Расчет коэффициента инфляции
к основной части цены предмета торгов на предполагаемый срок строительства с
учетом отложенного платежа.
Таблица 2.
|
Удельный вес платежа в величине стоимости предмета торгов, в долях единицы |
Коэффициент инфляции для платежа за период с начала строительства до момента платежа по договору (для аванса КИ=1) (по данным таблицы 3). |
Общий коэффициент инфляции к стоимости предмета торгов (гр.2 ´ гр.3) |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ИТОГО |
|
|
Коэффициенты инфляции
за период от начала строительства до момента платежа
(Ки) определяется по следующей таблице:
Таблица 3
|
Коэффициенты инфляции |
||||||||||||
|
Сроки платежей в месяцах (периодах) на которые рассчитываются коэффициенты |
||||||||||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
|
|
1 |
1.010 |
1.020 |
1.030 |
1.041 |
1.051 |
1.062 |
1.072 |
1.083 |
1.094 |
1.105 |
1.116 |
1.127 |
|
1.5 |
1.015 |
1.030 |
1.046 |
1.061 |
1.077 |
1.093 |
1.110 |
1.126 |
1.143 |
1.161 |
1.178 |
1.196 |
|
2 |
1.020 |
1.040 |
1.061 |
1.082 |
1.104 |
1.126 |
1.149 |
1.172 |
1.195 |
1.219 |
1.243 |
1.268 |
|
2.5 |
1.025 |
1.051 |
1.077 |
1.104 |
1.131 |
1.160 |
1.189 |
1.218 |
1.249 |
1.280 |
1.312 |
1.345 |
|
3 |
1.030 |
1.061 |
1.093 |
1.126 |
1.159 |
1.194 |
1.230 |
1.267 |
1.305 |
1.344 |
1.384 |
1.426 |
|
3.5 |
1.035 |
1.071 |
1.109 |
1.148 |
1.188 |
1.229 |
1.272 |
1.317 |
1.363 |
1.411 |
1.460 |
1.511 |
|
4 |
1.040 |
1.082 |
1.125 |
1.170 |
1.217 |
1.265 |
1.316 |
1.369 |
1.423 |
1.480 |
1.539 |
1.601 |
|
4.5 |
1.045 |
1.092 |
1.141 |
1.193 |
1.246 |
1.302 |
1.361 |
1.422 |
1.486 |
1.553 |
1.623 |
1.696 |
|
5 |
1.050 |
1.103 |
1.158 |
1.216 |
1.276 |
1.340 |
1.407 |
1.477 |
1.551 |
1.629 |
1.710 |
1.796 |
|
5.5 |
1.055 |
1.113 |
1.174 |
1.239 |
1.307 |
1.379 |
1.455 |
1.535 |
1.619 |
1.708 |
1.802 |
1.901 |
|
6 |
1.060 |
1.124 |
1.191 |
1.262 |
1.338 |
1.419 |
1.504 |
1.594 |
1.689 |
1.791 |
1.898 |
2.012 |
|
6.5 |
1.065 |
1.134 |
1.208 |
1.286 |
1.370 |
1.459 |
1.554 |
1.655 |
1.763 |
1.877 |
1.999 |
2.129 |
При отсутствии предпроектной
и проектно-сметной документации на предполагаемый к строительству объект
определение цены предмета торгов возможно по укрупненным показателям и по
объектам-аналогам несколькими вариантами, имея в виду, что необходимо
располагать при этом основными проектными решениями и сроками выполнения работ.
Одним из основных методов определения
оценки предмета торгов объекта является использование укрупненных
показателей стоимости строительства объектов-аналогов.
Данный метод позволяет
выполнить оценку предмета торгов строительства по унифицированному набору
ресурсов, их расходу, характеризующих базисный уровень затрат на материальные и
трудовые ресурсы, эксплуатацию строительных машин, энергоресурсов, транспортных
затрат с использованием индексов пересчета стоимости по отношению к базовому
уровню стоимости, в котором был определен расчет, с учетом коэффициентов
пересчета стоимости в текущий уровень цен или прогнозный, с учетом
предполагаемой в этот период инфляцией, изменений налогового законодательства.
Исходными материалами для расчета являются
укрупненные на уровне базовых ресурсов проектные данные предполагаемого к
строительству объекта, его укрупненные показатели, проектные данные
объектов-аналогов, наиболее полно соответствующие проекту, с которым
производится сопоставление.
При этом в стоимости одной потребительской единицы
строительной продукции объекта-аналога должны учитываться затраты на:
·внешние инженерные сети;
·подготовку и последующее благоустройство территории;
·компенсацию за сносимые строения;
·прочие лимитированные работы и затраты, в том числе:
- затраты по перевозке рабочих;
- затраты связанные с набором рабочей силы;
- прочие затраты.
Расчет стоимости строительства по укрупненным
показателям объекта-аналога выполняется в соответствии с
табл. 8, приведенной в прил. 4.
Для расчета стоимости материалов и других ресурсов
допускается использование данных об их текущей рыночной стоимости. Стоимость
материалов, изделий и конструкций рекомендуется определять в соответствии с табл. 9.
Аналогично расчету стоимости материальных ресурсов
производится расчет стоимости эксплуатации (аренды) машин и оборудования,
заработной платы рабочих.
Пример определения стоимости предмета торгов по
укрупненным показателям объекта-аналога приведен в прил. 4.
Учитывая значительный объем укрупненных показателей
по зданиям, наработанных в период плановой экономики, рекомендуется в
максимальной степени их использование для определения стоимости предмета
торгов.
Стоимость строительства аналогичных объектов
приводится к базовым ценам периода строительства и в дальнейшем производится
определение стоимости с учетом коэффициентов инфляции. Методика применения
коэффициентов инфляции при использовании архивных материалов аналогична
приведенной в описании традиционного способа определения
стоимости предмета торгов.
При этом могут быть использованы:
·архивные данные заказчиков, подрядных и проектных организаций о
стоимости строительства ранее построенных объектов;
·укрупненные сметные нормативы и показатели на строительство зданий,
сооружений и выполнение отдельных видов работ:
- укрупненные сметные нормы (УСН) на здания,
сооружения, конструкции и виды работ (СНиП IV-14-84. Приложения);
- укрупненные показатели стоимости строительства
(УПСС) (СНиП IV-14-84. Приложения);
- сборники сметных норм затрат на оборудование и
инвентарь общественных и административных зданий (СНиП IV-13-84. Приложения);
- прейскуранты на строительство зданий и сооружений
межотраслевого назначения;
- прейскуранты на потребительскую единицу
строительной продукции (СНиП IV-15-84. Приложения);
- сборники укрупненных расценок (СНиП IV-14-84. Приложения).
В распоряжении инвесторов и других участников
подрядных торгов имеются и иные подходы к определению стоимости строительства
отдельных объектов в текущем уровне цен, располагая при этом минимально
необходимыми техническими (проектными) параметрами этих объектов.
Так, по объектам
жилищно-гражданского строительства (жилые дома, учебные и лечебные учреждения и
др.) могут использоваться данные статистической отчетности, в т.ч. Госкомстата
СССР (ЦСУ СССР), действовавшие в период плановой экономики: № 2-кс (годовая)
“Отчет о вводе в действие объектов, основных фондов и использовании капитальных
вложений”, № 1-кс (ИЖС) “Отчет о строительстве объектов подрядным способом за
счет средств граждан” № 34-город и др.
В настоящее время по жилищному строительству могут
использоваться:
- статистическое наблюдение Госкомстата России по
форме № 2-кс, составляемые начиная с 1998
года, о стоимости 1 кв. м. общей площади жилых домов;
- информационные данные РЦЦС и МЦЦС о расчетной
стоимости 1 кв.м. общей площади жилых домов в среднем по соответствующему
региону, выдаваемых ежеквартально в течении нескольких
последних лет;
- статистические наблюдения
Госкомстата России и его региональных подразделений “Сведения об уровне цен на
рынке жилья” (форма № 1-рж), выпускаемые
начиная с 1 января 1998 года ежеквартально, где указывается средняя стоимость 1
кв.м. общей площади квартир в зависимости от их качества, числа комнат, типа
домов, в которых они расположены, и их местонахождения. Эти данные могут
использоваться в качестве вспомогательного материала. При
этом данные вторичного рынка жилья несколько выше, чем на первичном, поскольку
учитывают эксплуатационные затраты и конъюнктуру спроса и предложения;
- информация КО-ИНВЕСТ “Жилые дома” - укрупненные
показатели стоимости строительства (серия “Справочник оценщика”, 1998 г.), где
приведены стоимостные показатели на блок-секции в
целом различных типов домов (кирпичные, панельные, блочные, монолитные) по
различным регионам страны.
На основе информационного
справочника, выпущенного КО-ИНВЕСТ, могут быть получены более точные данные, с
учетом конструктивных решений домов по блок-секционному
методу проектирования с компановкой из разного вида
секций (рядовые, торцовые, поворотные, угловые, торцово-поворотные и др.) домов
различной конфигурации, протяженности, с вариантами планировочных решений
первого этапа, а также в зависимости от сочетания других видов технических
(проектных) решений в части инженерного оборудования домов, видов отделки и т.п.
В показателях справочника КО-ИНВЕСТ учтены прямые
затраты, накладные расходы, сметная прибыль, усредненная величина (20%) других
сметных начислений к стоимости по главам 1-7
сводного сметного расчета. Указано, какие виды сметных начислений следует
учитывать дополнительно. К показателям применяются также приведенные в
справочнике корректирующие коэффициенты (регионально-климатические,
регионально-экономические по классам конструктивных систем зданий, а также по
конструктивным элементам и видам работ). Базовые показатели, принятые по
справочнику, в обычном порядке индексируются к уровню цен на 01.01.98, а далее
могут переводиться к уровню цен соответствующего квартала и года, в последующем
периоде.
По желанию заказчика стоимость строительства объекта
может определяться не только в текущем, но и в прогнозном уровне.
Прогнозный уровень стоимости предмета торгов в
строительстве может рассчитываться:
а) в уровне цен, прогнозируемых на конкретную дату,
(например, в уровне цен, прогнозируемых на дату начала строительства, на дату
завершения строительства и т.п. (см. табл. 3);
б) в уровнях цен характерных для конкретных дат в
течении всего периода осуществления строительства
(т.е. в смешанном уровне цен) (см. табл. 4).
Таблица 4.
Схема
определения стоимости в уровне цен, прогнозируемых на конкретную дату начала
или завершения строительства
(показатели базисной стоимости определены в уровне цен на 01.01.91)
|
Стоимость в базисном уровне цен (СБ) на 01.01.91, тыс.руб. |
Индексы изменения стоимости по отношению к базисному уровню |
Стоимость в прогнозном уровне цен (СП) на конкретную дату, тыс. руб. СП=СБ´ИП |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
1. |
|
|
|
|
2. |
|
|
|
Итого
Схема определения стоимости
строительства в уровнях цен, прогнозируемых на конкретные даты в течение всего
периода строительства, т.е. от срока его начала до завершения.
(Показатели базисной стоимости определены в уровне цен на
01.01.91. Индексы цен принимаются на конкретные даты
по сравнению с ценами на 01.01.91)
Таблица 5.
|
№№ временных диапазонов |
Планируемые объемы работ в базисном уровне цен (СБ), тыс. руб. |
Даты, соответствующие середине каждого временного диапазона, (месяц в году) |
Индексы цен, прогнозируемые на середину временного периода, (ИП) |
Стоимость работ в прогнозируемом уровне цен временных периодов (СП), тыс. руб. (гр.2´гр.4) |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
1. |
СБ1 |
Т1 |
И1 |
СП1=СБ1*И1 |
|
2. |
СБ2 |
Т2 |
И2 |
СП1=СБ1*И1 |
Итого СБ СП
1. Порядок определения стоимости строительства и
свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития
рыночных отношений, изд. 1994 г. (Письмо
Госстроя РФ от 29 декабря 1993 г. № 12-349).
2. Свод правил по определению стоимости
строительства в составе предпроектной и
проектно-сметной документации СП
81-01-94, изд. 1995 г. (Письмо
Минстроя России от 29 декабря 1994 г. № ВБ-12-276).
3. Методические рекомендации по определению величины
сметной прибыли при формировании свободных цен на строительную продукцию. (Письмо Минстроя России от 30.10.92 г. № БФ
906/12).
4. Методические рекомендации по расчету величины
накладных расходов при определении стоимости строительной продукции. (Письмо Минстроя России от 30.10.92 г. № БФ
907/12).
5. Изменения и дополнения к Методическим
рекомендациям по расчету величины накладных расходов при определении стоимости
строительной продукции, изд. 1997 г. (Письмо
минстроя России от 13.11.96
№ВБ-26/12-368).
6. Методические рекомендации о порядке применения
нормативов накладных расходов в строительстве, изд. 1995 г. (Письмо Госстроя России от 18 октября 1993
г. № 12-248).
7. Методические рекомендации по определению
стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию
в условиях развития рыночных отношений, изд. 1993 г. В том числе: Методические
рекомендации по составлению сметных расчетов (смет) на строительные и монтажные
работы ресурсным методом. (Письмо
Госстроя России от 10.11.92 № ВБ-926/12).
8. Методические рекомендации по использованию
текущих и прогнозных индексов стоимости при составлении сметной документации,
определении свободных (договорных) цен на строительную продукцию и расчетах за
выполненные работы. (Письмо Госстроя
России от 31.05.93 № 12-133).
9. Пособие по учету налогов в сметной документации
на строительство (изд. 1994 г.). (Письмо
Госстроя России от 30.11.93 г. № 7-14/187).
10. Методическое пособие по составлению смет на
пусконаладочные работы базисно-индексным и ресурсным методами, изд. 1997 г. (Письмо РАО Газпром от 13 февраля 1997 г. №
09-5/115).
11. Методические рекомендации по расчету индексов
цен на строительную продукцию для подрядных строительно-монтажных организаций,
изд. 1997 г. (Письмо Минстроя России от
13.11.96 № ВБ-26/12-367).
12. Методическое пособие по расчету затрат на службу
заказчика-застройщика, изд. 1996 г. (Письмо
Минстроя России от 13 декабря 1995 г. № ВБ-29/12-347).
13. Методическое пособие по определению сметной
стоимости капитального ремонта жилых домов, объектов коммунального и
социально-культурного назначения. (Письмо
Госстроя России от 12 ноября 1997 г. № ВБ-20-254/12).
14. Методические рекомендации по определению сметной
стоимости строительства на базе показателей на отдельные виды работ (ПВР) (Письмо Госстроя России от 04.06.93 г. №
12-146).
15. Методические рекомендации по формированию
укрупненных показателей базовой стоимости на виды работ и порядку их применения
для составления инвесторских смет и предложений подрядчика (УПБС ВР). (Письмо Госстроя России от 05.11.93 №
12-275).
16. Методические рекомендации по формированию и
использованию укрупненных показателей базовой стоимости (УПБС) для объектов
жилищно-гражданского назначения. (Письмо
Госстроя России от 29.12.93 № 12-346).
17. Методические рекомендации по формированию и
использованию укрупненных показателей базовой стоимости (УПБС) строительства
зданий и сооружений производственного назначения. (Письмо Госстроя России от 29.12.93 № 12-347).
18. Порядок определения стоимости строительства
осуществляемого в Российской Федерации с участием иностранных фирм, изд. 1995
г. (Письмо Госстроя России и МВЭС России
от 23 февраля 1994 г. № 12-28).
19. Порядок составления сметной документации по
объектам, строящимся за границей с участием организаций Российской Федерации,
изд. 1995 г. (Письмо Госстроя России от
31 мая 1993 г. № 12-134).
20. Порядок определения расчетной стоимости
строительства и расчетных затрат в составе технико-экономических обоснований и
технико-экономических предложений по строительству объектов за границей при
участии организаций Российской Федерации, изд. 1993 г.
21. Методика определения стоимости строительной
продукции по Московской области с применением ресурсно-индексного метода, изд.
1995 г.
22. Методические рекомендации по планированию и
учету себестоимости строительных работ, изд. 1996 г. (Письмо Минстроя России от 4 декабря 1995 г. № БЕ-11-260/7).
1. Исходные данные.
1.1. Общая площадь жилого дома - 3250.14 м2. Общий строительный объем - 13387.01 м3.
1.2. Распределение по видам работ базисной (1984 г)
сметной стоимости объекта (см. ниже графу 4 расчета, приведенного в разделе 2 данного приложения).
1.3. Индексы Московской области по состоянию на март
1998 года, принятые в привязке к видам работ на объекте (см. графу 6 указанного
расчета).
1.4. Принимаются следующие нормы для учета прочих
работ и затрат в процентах к итогу по графе 7 расчета:
а) временные здания и сооружения - 2,1 % по нормам СНиП IV-9-84;
б) зимние удорожания - 1,9 % по нормам СНиП IV-7-84;
Налог на пользователей автомобильных дорог - 2,5 %
(федеральный закон);
Прочие затраты по расчету с документальным
подтверждением (командировочные, перевозка рабочих, премия за ввод и др.) -2,5
%;
Общий коэффициент на прочие работы и затраты (Кпр) к итогу по графе 7:
Кпр=1,093
1.5. Продолжительность строительства, установленная
договором, - 9 мес., в том числе:
- подземная часть с подвалом, включая
подготовительные работы - 3 месяца;
- надземная часть (кроме отделочных работ) - 5
месяцев;
- отделочные работы - 1 месяц.
1.6. Распределение стоимости строительства по
платежам в соответствии с удельным весом от основной части цены предмета
торгов, представляющей итог по графе 7 прил. 2 с Кпр, и
по срокам платежей:
Расчет коэффициента инфляции
к основной части цены предмета торгов на предполагаемый срок строительства с
учетом отложенного платежа.
Таблица 6.
|
№№ п.п. и срок платежа |
Удельный вес платежа в величине стоимости предмета торгов, в долях единицы |
Коэффициент инфляции для платежа за период от начала строительства до момента платежа по договору (для аванса КМ=1) (по данным таблицы 3) |
Общий коэффициент инфляции к стоимости предмета торгов, (гр.2´гр.3) |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
Аванс (за месяц до начала работ) |
0.3 |
1 |
0.3 |
|
1ЫЙ этап платежа (через 3 месяца от начала работ) |
0.1 |
1.03 |
0.103 |
|
2 ОЙ этап платежа (через 8 месяцев от начала работ) |
0.4 |
1.083 |
0.433 |
|
3ИЙ этап платежа (через 9 месяцев от начала работ) |
0.15 |
1.094 |
0.164 |
|
Отложенный платеж (через 12 месяцев от начала работ) |
0,05 |
1.127 |
0,056 |
|
|
ИТОГО |
|
1.056 |
1.7.
Прогнозный среднемесячный темп инфляции, который принимается для учета в оценке
предмета торгов, условно принят равным 1 % в месяц для всех платежей (может
приниматься дифференцированно для различных периодов времени).
2. Расчет
стоимости предмета торгов.
Расчет поправки на инфляцию к основной части
стоимости предмета торгов проведен выше.
Поправка на инфляцию на сумму аванса не
производится, т.е. коэффициент на инфляцию в данном случае принимается:
КИ=1
Стоимость предмета торгов определяется по формуле:
ЦТ=АТ ´ КИО ´ КНДС,
где:
АТ - итоговая стоимость в текущем уровне
цен, равная 3901603 руб. по расчету данного примера (см. табл. 7, итоговая строка);
КИО - индекс платежа, равный 1,056 по
расчету данного примера (см. табл. 1, итоговая строка);
КНДС - начисление НДС, равное 1,2 (для
случая, когда снижение НДС не производится);
КНДС=1,16 (для случая доли бюджетных
ассигнований в размере не менее 40 % при удельном весе оплаты труда
строительной организации 20 %, когда НДС уменьшается).
Для случая, когда НДС начисляется по полной норме:
ЦТ=39001603 ´ 1,057 ´ 1,2=4948793 руб.
Для случая, когда НДС начисляется по сниженной
норме:
ЦТ=39001603 ´ 1,057 ´ 1,16=4783833 руб.
В качестве исходных данных условно примем индексы
пересчета и текущие цены на материалы, изделия и конструкции, стоимость
трудовых ресурсов и эксплуатации машин и механизмов по состоянию на май 1998
года.
Распределение базисной (1984 г.) сметной стоимости
9-ти этажного 62-квартирного жилого кирпичного дома серии 114-86-28/1-2 по
видам работ и ее пересчет по индексам Московской области в текущий уровень цен
представлены в табл.
7.
Таблица 7.
9-ти этажный
62-квартирный жилой кирпичный дом серии 114-86-28/1-2
|
Наименование частей здания (конструктивных элементов) |
Ед. измерения |
Сметная стоимость с накладными расходами и плановыми накоплениями в ценах 1991 (1984) гг., руб. |
Нумерация укрупненного вида работ по сборникам индексов на 05.98 г. |
Усредненные индексы по видам работ на 05.98 г. |
Стоимость в текущем уровне цен на май 1998 г., руб. |
Удельный вес стоимости, % |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
|
|
Общая стоимость всего в т.ч. |
руб. |
429645 |
|
8,308 |
3569628 |
100 |
|
1-00 |
ПОДЗЕМНАЯ ЧАСТЬ ЖИЛОГО ДОМА |
руб. |
37743 |
Расчет |
7,422 |
280136 |
7,85 |
|
1-01 |
Земляные работы |
руб. |
1142 |
2-1 |
12,476 |
14248 |
0,40 |
|
1-02 |
Фундаменты |
руб. |
14746 |
2-4; 3-5 |
7,274 |
107265 |
3,00 |
|
1-03 |
Стены технического подполья |
руб. |
12044 |
3-10; 3-4; 9-11; 9-8 |
7,016 |
84503 |
2,37 |
|
1-04 |
Перекрытие над техническим подпольем |
руб. |
5916 |
7-1; 7-2 |
6,949 |
41110 |
1,15 |
|
1-05 |
Лестницы и входы |
руб. |
756 |
17-2 |
10,448 |
7899 |
0,22 |
|
1-06 |
Лоджии и балконы |
руб. |
909 |
14-1; 7-2 |
7,413 |
6739 |
0,19 |
|
1-07 |
Полы тех. подполья (уплотненным щебнем) |
руб. |
247 |
15-1 |
6,611 |
1633 |
0,05 |
|
1-08 |
Подготовка под полы 1-го этажа |
руб. |
1184 |
12-1 |
7,527 |
8912 |
0,25 |
|
1-09 |
Окна |
руб. |
53 |
10-2 |
7,980 |
423 |
0,01 |
|
1-10 |
Двери |
руб. |
84 |
11-2 |
6,919 |
581 |
0,02 |
|
1-11 |
Внутренняя отделка |
руб. |
167 |
16-2 |
12,298 |
2054 |
0,06 |
|
1-12 |
Наружная отделка |
руб. |
147 |
16-1 |
11,144 |
1638 |
0,05 |
|
1-13 |
Разные работы |
руб. |
348 |
17-15 |
8,998 |
3131 |
0,09 |
|
2-00 |
НАДЗЕМНАЯ ЧАСТЬ |
руб. |
348636 |
|
8,268 |
2882774 |
80,76 |
|
2-01 |
Стены наружные кирпичные М-100 |
руб. |
93004 |
9-8; 9-11 |
7,936 |
738145 |
20,68 |
|
2-02 |
Стены внутренние |
руб. |
34495 |
9-11; 9-8 |
7,917 |
273098 |
7,65 |
|
2-03 |
Шахта лифтовая кирпичная |
руб. |
3849 |
9-11; 9-8 |
7,936 |
30547 |
0,86 |
|
2-04 |
Перегородки (гипсобетонные, кирпичные, керамические) |
руб. |
25492 |
14-1, 9, 11 |
12,487 |
318332 |
8,92 |
|
2-05 |
Перекрытия |
руб. |
53594 |
7-1; 7-2 |
7,068 |
378836 |
10,61 |
|
2-06 |
Лестницы |
руб. |
2729 |
8-1 |
10,105 |
27577 |
0,77 |
|
2-07 |
Входы |
руб. |
992 |
8-4 |
9,352 |
9277 |
0,26 |
|
2-08 |
Крыша |
руб. |
13858 |
7-2; 12-2 |
7,653 |
106050 |
2,97 |
|
2-09 |
Кровля рулонная |
руб. |
1814 |
12-5 |
12,273 |
22263 |
0,62 |
|
2-10 |
Лоджии и балконы |
руб. |
9811 |
7-2; 15-11 |
7,963 |
78125 |
2,19 |
|
2-11 |
Ограждения лоджий и балконов |
руб. |
6903 |
14-1; 17-4; 9-8 |
9,337 |
64455 |
1,81 |
|
2-12 |
Лестницы пожарные металлические |
руб. |
699 |
8-4 |
9,506 |
6645 |
0,19 |
|
2-13 |
Подготовка под полы 2-9 этажей |
руб. |
4485 |
15-2 |
7,659 |
34351 |
0,96 |
|
2-14 |
Чистые полы дощатые |
руб. |
20464 |
15-8 |
7,287 |
149121 |
4,18 |
|
2-15 |
Окна и балконные двери |
руб. |
24518 |
10-2 |
7,980 |
195654 |
5,48 |
|
2-16 |
Подоконные доски бетонные |
руб. |
1217 |
17-4 |
9,663 |
11760 |
0,33 |
|
2-17 |
Двери |
руб. |
17516 |
11-2 |
6,919 |
121193 |
3,40 |
|
2-18 |
Штукатурные работы |
руб. |
10648 |
16-2 |
12,298 |
130949 |
3,67 |
|
2-19 |
Облицовочные работы |
руб. |
124 |
16-11 |
8,945 |
1109 |
0,03 |
|
2-20 |
Малярные работы |
руб. |
6012 |
16-8 |
8,431 |
50687 |
1,42 |
|
2-21 |
Разные работы (встроенная мебель) |
руб. |
8982 |
16-21 |
10,436 |
93736 |
2,63 |
|
2-22 |
Вертикальный транспорт |
руб. |
6895 |
Прочие |
5,500 |
37923 |
1,06 |
|
2-23 |
Мусоропровод |
руб. |
535 |
Прочие |
5,500 |
2943 |
0,08 |
|
3-00 |
САНТЕХРАБОТЫ И ПРОЧИЕ РАБОТЫ |
руб. |
30089 |
|
9,416 |
283304 |
7,94 |
|
3-01 |
Отопление конвекторное |
руб. |
5371 |
18-2 |
14,019 |
75296 |
2,11 |
|
3-02 |
Вентиляция |
руб. |
441 |
23-1 |
15,076 |
6649 |
0,19 |
|
3-03 |
Горячее водоснабжение |
руб. |
2970 |
18-4 |
11,306 |
33579 |
0,94 |
|
3-04 |
Холодное водоснабжение |
руб. |
1374 |
18-3 |
11,503 |
15805 |
0,44 |
|
3-05 |
Канализация |
руб. |
13380 |
18-5-1 |
7,919 |
105956 |
2,97 |
|
3-06 |
Водосток |
руб. |
443 |
18-6 |
12,157 |
5386 |
0,15 |
|
3-07 |
Газоснабжение |
руб. |
5357 |
18-7 |
6,207 |
33251 |
0,93 |
|
3-08 |
Изоляция поверхностей трубопроводов |
руб. |
753 |
16-19 |
9,805 |
7383 |
0,21 |
|
4-00 |
ЭЛЕКТРОМОНТАЖНЫЕ РАБОТЫ |
руб. |
8790 |
|
10,064 |
88463 |
2,48 |
|
4-01 |
Электроосвещение |
руб. |
8790 |
19-5 |
10,064 |
88463 |
2,48 |
|
5-00 |
СЛАБЫЕ ТОКИ |
руб. |
981 |
|
10,922 |
10715 |
0,30 |
|
5-01 |
Телефонизация |
руб. |
61 |
19-6 |
10,816 |
660 |
0,02 |
|
5-02 |
Радиофикация |
руб. |
443 |
19-6 |
10,816 |
4791 |
0,13 |
|
5-03 |
Телевидение |
руб. |
300 |
19-9 |
11,099 |
3330 |
0,09 |
|
5-04 |
Канализация связи |
руб. |
108 |
19-6 |
10,816 |
1168 |
0,03 |
|
5-05 |
Заземление |
руб. |
69 |
19-9 |
11,099 |
766 |
0,02 |
|
6-00 |
ЛИФТЫ |
руб. |
3406 |
29-2 |
7,116 |
24237 |
0,68 |
|
|
ВСЕГО ПО СМЕТЕ |
руб. |
429645 |
|
8,308 |
3569628 |
100,00 |
|
|
ВСЕГО с прочими работами и затратами, включая дорожный и транспортный налог в текущих ценах, или стоимость предмета торгов |
3569628 руб. ´ 1.093 = 3901603 руб. |
|||||
Фрагмент из “Сборника
укрупненных показателей базисной стоимости на виды работ (сборника УПБС ВР)” в
ценах 1991 г.
|
Код работ по УПБС |
Наименование конструктивных элементов и видов работ, единица измерения |
Основная заработная плата, руб. |
Материалы |
Эксплуатация машин |
Прямые затраты всего, руб. |
Всего с накладными расходами и сметной прибылью, руб. |
|||||
|
Код материала представителя |
Единица измерения |
Сметная цена за единицу, руб. |
Всего стоимость материалов, руб. |
Код машин |
Сметная цена за маш.-час, руб. |
Всего стоимость эксплуатации машин, руб. |
|||||
|
Трудоемкость, чел.-ч |
приведенный расход |
оптовая цена за единицу, руб. |
количество, маш.-ч |
в том числе зарплата машинистов, руб. |
в том числе заработная плата, руб. |
||||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
|
8.10.01 |
Устройство оснований из песка 100 м3 |
10 |
04.01.03 |
м3 |
13,00 |
1560 |
010311 |
4,38 |
42 |
1611 |
1645 |
|
14 |
119,98 |
|
4,21 |
|
1,66 |
1,16 |
10 |
|
|
||
|
|
|
|
|
|
120202 |
7,93 |
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
1,55 |
1,31 |
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
120910 |
8,41 |
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
2,18 |
2,12 |
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
888888 |
0,00 |
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
3,82 |
0,00 |
|
|
|
||
|
8.10.02 |
Устройство оснований и покрытий из щебня 1000 м2 |
34 |
04.01.01 |
м3 |
15,8 |
3347 |
120202 |
7,93 |
243 |
3623 |
3796 |
|
50 |
211,8 |
|
7,17 |
|
0,36 |
1,31 |
63 |
|
|
||
|
|
|
|
|
|
120910 |
8,41 |
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
23,80 |
2,12 |
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
010311 |
4,38 |
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
2,35 |
1,16 |
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
888888 |
0,00 |
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
29,71 |
0,00 |
|
|
|
||
|
8.30.01 |
Устройство цементно-бетонных оснований и покрытий, 1000 м2 |
125 |
02.01.01 |
м3 |
46,51 |
9333 |
010311 |
4,38 |
375 |
9833 |
10190 |
|
155 |
200,67 |
|
39,68 |
|
6,4 |
1,16 |
74 |
|
|
||
|
|
|
|
|
|
021244 |
7,93 |
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
15,70 |
1,29 |
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
120202 |
7,93 |
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
19,20 |
1,31 |
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
888888 |
0,00 |
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
0,39 |
0,00 |
|
|
|
||
Фрагмент перечня ресурсов, применяемых для расчета цен на отдельные
виды работ1.
___________
1 Полный перечень цен ежеквартально, начиная с 1 квартала 1998 года, публикуется в “Вестнике Управления совершенствования ценообразования и сметного нормирования в строительстве Госстроя России”.
|
Код ресурса-представителя |
Наименование ресурса |
Ед. измерения |
Стоимость в текущих ценах (май 98 г.) руб. |
|
02.01.01 |
Бетон товарный |
м3 |
452 |
|
04.01.01. |
Щебень |
м3 |
104 |
|
04.01.01 |
Песок |
м3 |
45 |
|
|
Трудозатраты |
чел. /час |
10 |
|
|
Индекс удорожания эксплуатации строительных машин к ценам 1991 г. - 7 |
|
|
|
|
Индекс изменения оплаты труда рабочих-механизаторов - 10 |
|
|
Фрагмент регионального каталога
цен на отдельные виды работ в текущем уровне цен (май 1998 года).
|
Код работ по УПБС |
Наименование конструктивных элементов и видов работ, единица измерения |
Основная заработная плата, руб. |
Материалы |
Эксплуатация машин |
Прямые затраты всего, руб. |
Всего с накладными расходами и сметной прибылью, руб. |
||||
|
Код материала представителя |
Единица измерения |
Сметная цена за единицу, руб. |
Всего стоимость материалов, руб. |
Всего стоимость эксплуатации машин, руб. |
в том числе заработная плата, руб. |
|||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
6 |
7 |
10 |
11 |
12 |
|
8.10.01 |
Устройство оснований из песка 100 м3 |
140 |
04.01.03 |
м3 |
45 |
5399 |
294 |
100 |
5833 |
6198 |
|
8.10.02 |
Устройство оснований и покрытий из щебня 1000 м2 |
500 |
04.01.01 |
м3 |
104 |
22027 |
1701 |
610 |
24228 |
25915 |
|
8.30.01 |
Устройство цементно-бетонных оснований и покрытий, 1000 м2 |
1550 |
02.01.01 |
м3 |
452 |
90703 |
2625 |
740 |
94878 |
98359 |
Фрагмент сметы на
строительство автодороги Москва-Волгоград (участок Кашира-Воронеж).
|
Код работ по УПБС |
Наименование конструктивных элементов и видов работ, единица измерения |
Кол-во единиц |
Стоимость на единицу в текущем уровне цен руб. |
Общая стоимость (тыс. руб.) |
|
8.10.01 |
Устройство оснований из песка 100 м3 |
500 |
6198 |
3100 |
|
8.10.02 |
Устройство оснований и покрытий из щебня 1000 м2 |
100 |
25915 |
2592 |
|
8.30.01 |
Устройство цементно-бетонных оснований и покрытий, 1000 м2 |
100 |
98359 |
9836 |
|
|
|
|
|
|
|
|
ИТОГО: |
|
|
15528 |
За объект-аналог принято строительство кирпичного
одноквартирного трехкомнатного жилого дома в
Московской области.
Расчет стоимости строительства в Московской области
1 м2 общей площади в кирпичном одноэтажном одноквартирном
жилом доме.
Таблица 8.
|
№ п/п |
Показатели базового периода (1984 или 1991 года) |
Ед. изм. |
Сумма тыс. руб |
Индекс |
Показатели текущего (расчетного) периода |
Ед. изм. |
Сумма тыс. руб |
|
|
Сметная стоимость в ценах 1991 г. |
т.р. |
46,359 |
7,31 |
Сметная стоимость в ценах 1998 г. |
т.р. |
346,168 |
|
|
В том числе: |
|
|
|
В том числе: |
т.р. |
|
|
|
материалы (из табл. 9) |
т.р. |
32,615 |
8,56 |
материалы |
т.р. |
279,184 |
|
|
основная зарплата |
т.р. |
2,31 |
6,75 |
основная зарплата |
т.р. |
15,592 |
|
|
эксплуатация машин |
т.р. |
2,683 |
7,6 |
эксплуатация машин |
т.р. |
20,391 |
|
|
в том числе: |
|
|
|
в том числе: |
|
|
|
|
заработная плата |
т.р. |
0,634 |
6,75 |
заработная плата |
т.р. |
4,280 |
|
|
накладные расходы |
т.р. |
6,243 |
|
накладные расходы |
т.р. |
21,064 |
|
|
плановые накопления |
т.р. |
3,510 |
|
сметная прибыль |
т.р. |
9,936 |
|
|
|
|
|
|
Стоимость с НДС (20%) |
т.р. |
415,402 |
|
|
Общая площадь |
м2 |
110,8 |
|
Общая площадь |
м2 |
110,8 |
|
|
Стоимость 1 м2 общей площади |
руб. |
427 |
|
Стоимость 1 м2 общей площади |
т.р. |
3,749 |
|
|
Прочие затраты (15%) |
руб. |
64 |
|
Прочие затраты |
т.р. |
0,562 |
|
|
Подготовка территории (0,6%) |
руб. |
3 |
|
Подготовка территории |
т.р. |
0,022 |
|
|
Инженерные коммуникации (5%) |
руб. |
21 |
|
Инженерные коммуникации |
т.р. |
0,187 |
|
|
Всего стоимость 1 м2 общей площади |
руб. |
515 |
|
Всего стоимость 1 м2 общей площади |
т.р. |
4,521 |
Показатели расхода
материалов, изделий и конструкций на 1-квартирный 1-этажный кирпичный жилой
дом.
Таблица 9.
|
Наименование материала |
Ед. измерения |
Кол-во на объекте |
Сметная стоимость в ценах базового периода (1991 год) |
Сметная стоимость в текущих ценах |
Стоимость на объект в ценах базового периода (1991 год) |
Стоимость на объект в текущих ценах руб. |
|
|
01.01.01 |
Фундаменты |
м3 |
3,87 |
99,78 |
854,11 |
386 |
3305 |
|
01.01.04 |
Балки, прогоны, ригели |
м3 |
7,63 |
197,43 |
1690,0 |
1506 |
12894 |
|
01.01.08 |
Плиты плоские ребристые |
м2 |
80,14 |
15,02 |
128,57 |
1204 |
10303 |
|
01.02.01 |
Блоки стен подвала |
м3 |
16,92 |
69,7 |
596,63 |
1179 |
10124 |
|
02.01.01 |
Бетон |
м3 |
18,64 |
46,51 |
398,12 |
867 |
7421 |
|
02.01.02 |
Раствор |
м3 |
43,72 |
44,02 |
376,81 |
1925 |
16474 |
|
03.01.01. |
Кирпич керамический |
тыс.шт. |
45,8 |
171,1 |
1464,61 |
7836 |
67079 |
|
04.01.01 |
Щебень |
м3 |
17 |
15,8 |
135,24 |
269 |
2299 |
|
04.01.02 |
Гравий |
м3 |
6,17 |
15,14 |
129,59 |
93 |
799 |
|
04.01.03 |
Песок |
м3 |
87,21 |
13 |
111,28 |
1134 |
9704 |
|
04.01.04 |
Камень бутовый |
м3 |
2,02 |
15,28 |
130,79 |
31 |
264 |
|
04.01.05 |
Гравий керамзитовый |
м3 |
2,2 |
23,2 |
199,44 |
51 |
438 |
|
05.02.00 |
Стальные конструкции |
т |
2,89 |
237,6 |
2033,85 |
687 |
5877 |
|
05.02.04 |
Арматура |
т |
0,59 |
402,84 |
3448,31 |
238 |
2034 |
|
06.01.02 |
Лес пиленый |
м3 |
42,36 |
165,14 |
1413,59 |
6995 |
59880 |
|
06.02.02 |
Блоки оконные и балконные |
м2 |
28,6 |
28,93 |
247,64 |
827 |
7082 |
|
06.02.04 |
Доски для полов |
м3 |
2,28 |
244,78 |
2095,31 |
558 |
4777 |
|
06.03.01 |
Плиты ДВП |
м2 |
13,93 |
2,4 |
20,54 |
33 |
49 |
|
06.03.01 |
Плиты ДСП |
м2 |
8,63 |
3,5 |
29,96 |
30 |
258 |
|
07.00.02 |
Плиты минераловатные |
м3 |
13,12 |
38,93 |
333,24 |
511 |
4372 |
|
08.00.01 |
Плитки керамические метлахские |
м2 |
41,09 |
5,91 |
50,58 |
243 |
2078 |
|
09.00.01 |
Листы а/цементные |
м2 |
47,62 |
1,22 |
10,44 |
58 |
497 |
|
10.00.01 |
Рулонные кровельные |
м2 |
442,8 |
0,53 |
4,53 |
235 |
2008 |
|
11.01.01. |
Стекло оконное |
м2 |
32,54 |
2,04 |
17,46 |
66 |
568 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ИТОГО |
|
|
|
|
32615 |
279184 |
Аналогично
приведенному расчету стоимости материальных ресурсов может быть произведен
расчет стоимости эксплуатации (аренды) машин и оборудования, заработной платы
рабочих.
Схема определения стоимости строительства в уровне
цен, прогнозируемом на май 1998 года.
(показатели
базисной стоимости определены в уровне цен на 01.01.91)
Таблица 10.
|
Наименование составных элементов стоимости предмета торгов |
Стоимость в уровне цен 1991 года, тыс. руб. |
Индексы в строительстве по отношению к сметным ценам 1991 г. на дату май 1998 года |
Стоимость в принятом уровне цен (СП) на май 1998 г., тыс руб. (гр.2´гр.3) |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
Материалы |
32,615 |
8,56 |
279,184 |
|
Основная зарплата |
2,31 |
6,75 |
19,773 |
|
Эксплуатация машин |
2,683 |
7,60 |
22,966 |
|
В том числе заработная плата |
0,634 |
6,75 |
5,427 |
|
Накладные расходы |
6,243 |
|
48,466 |
|
Плановые накопления |
3,51 |
|
28,564 |
|
ИТОГО |
47,259 |
|
346,168 |
Определение
стоимости строительства в уровне цен, прогнозируемых на весь период
строительства от срока его начала до завершения.
(Показатели базисной
стоимости определены в уровне цен 01.01.91. Индексы цен приняты по сравнению с ценами на
01.01.91).
|
№№ временных диапазонов |
Планируемые объемы работ в базисном уровне цен (СБ), тыс. руб. |
Даты, соответствующие середине каждого временного диапазона, месяц в году |
Индексы цен, прогнозируемые на середину временного периода, (ИП) |
Стоимость работ в прогнозируемом уровне цен временных периодов (СП), тыс. руб., (гр.2´гр.4) |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
1 |
Устройство стен, перекрытий - 23,303 |
сентябрь 1997 г. |
7,21 |
168,014 |
|
2 |
Устройство кровли - 6,991 |
ноябрь 1997 г. |
7,36 |
51,453 |
|
3 |
Отделочные работы - 13,982 |
февраль 1998 г. |
8,45 |
118,147 |
|
4 |
Благоустройство площадки - 2,330 |
май 1998 г. |
8,56 |
19,944 |
|
Итого |
46,607 |
|
|
354,558 |
ИНДЕКСЫ ЦЕН - количественно выражают относительное
изменение среднего уровня цен. В основании индекса цен лежит некоторая
совокупность (набор) товаров, взятых в определенном натуральном количестве.
ИНВЕСТОРСКАЯ СМЕТА (расчет, калькуляция издержек) -
комплект документов в составе предпроектной или
проектно-сметной документации по стройке, предназначенных для предварительной
оценки заказчиком стоимости строительства на различных этапах определения
размера капитальных вложений, подготовки подрядных торгов или для переговоров с
подрядчиком.
В инвесторской смете (расчете) приводится полная
стоимость строительства, включая стоимость оборудования,
проектно-изыскательских работ, содержания службы заказчика, занимающейся
строительством, и т.п.
ПРОГНОЗНЫЙ УРОВЕНЬ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬНОЙ ПРОДУКЦИИ
- научно обоснованная гипотеза о вероятной будущей стоимости строительной
продукции, экономической системы, и экономических объектов и характеризующие
это состояние показатели. Широко используется на предварительных стадиях
разработки инвестиционных планов и программ, как инструмент научного
предвидения, вариантного анализа. Применяется в качестве планов-ориентировок.
СВОБОДНАЯ (ДОГОВОРНАЯ) ЦЕНА НА СТРОИТЕЛЬНУЮ
ПРОДУКЦИЮ (ВЫПОЛНЕНИЕ ПОДРЯДНЫХ РАБОТ ИЛИ ОКАЗАНИЕ УСЛУГ) - это цена,
устанавливаемая инвестором (заказчиком) и генподрядчиком (генподрядчиком и
субподрядчиком) на равноправной основе при заключении договора подряда
(контракта) на капитальное строительство или капитальный ремонт зданий и
сооружений (договора субподряда), в том числе по результатам проведения
конкурсов (подрядных торгов). Эта цена формируется с учетом спроса и
предложений на строительную продукцию, складывающихся условий на рынке труда,
конъюнктуры стоимости и материалов, применяемых машин и оборудования, а также
обеспечения прибыли подрядной организации для расширенного воспроизводства.
СТАРТОВАЯ ЦЕНА ОБЪЕКТА - цена на строительную
продукцию, устанавливаемая инвестором (заказчиком) при подготовке документации
для проведения конкурсов (подрядных торгов). Эта цена формируется с учетом
спроса и предложений на строительную продукцию, складывающихся условий на рынке
труда, конъюнктуры стоимости материалов, применяемых машин и оборудования, а
также обеспечения прибыли подрядной организации для расширенного
воспроизводства.
ТЕКУЩИЙ УРОВЕНЬ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬНОЙ ПРОДУКЦИИ -
цена на строительную продукцию, устанавливаемая прямым расчетом стоимости с
использованием текущих реальных или среднестатистических цен на строительные
материалы, стоимость эксплуатации машин и механизмов, уровня оплаты труда. Эта
цена формируется с учетом спроса и предложений на строительную продукцию,
складывающихся условий на рынке труда, конъюнктуры стоимости материалов,
применяемых машин и оборудования, а также обеспечения прибыли подрядной
организации для расширенного воспроизводства.
ТВЕРДАЯ ДОГОВОРНАЯ (ПАУШАЛЬНАЯ) ЦЕНА -
предусматривает выплату заказчиком подрядчику заранее обусловленной твердой
суммы после выполнения последним работ, определенных чертежами или
спецификациями. Обусловленная твердая сумма не подлежит пересмотру за
исключением случаев внесения заказчиком изменений в проект в ходе его
выполнения.
В современных условиях многие заказчики отдают
предпочтение контрактам с твердой ценой.
Для заказчиков преимущества контрактов с твердой
ценой проявляются в точном определении издержек реализации проекта, отсутствии
финансовых рисков, простоте выбора подрядчика и управления проектом.
Определение издержек по проектам осуществляется на ранней стадии, что дает
возможность заказчику принимать решения с учетом предстоящих затрат и сроков
выполнения работ до того, как будут произведены крупные капиталовложения. Общий
объем капитальных вложений по данному виду контракта является фиксированным, за
исключением отдельных изменений, вносимых с согласия заказчика.
СОДЕРЖАНИЕ